不動産売却の流れを知りたい

不動産売却の流れを知りたい

所有している物件を売却したい場合、どのような手続きが必要になるのかご存知でしょうか。
物件を売却までの流れをわかりやすく解説します。

まず最初に売りたい物件がどのくらいの価値があるのか、把握しておくことが大切になります。
価格はエリアなどによって異なるものなので、近隣で売りに出されている住宅などの価格を調べるなどの情報を収集する必要があります。
売りたい物件と同じような条件の物件がいくらで売られているのかチェックすることで、だいたいの相場を把握することができます。
次におこなうことは、売却の手続きなどを任せる不動産会社に相談をしに向かいます。

不動産会社に相談

相談に行く際には所有不動産の物件概要書や登記事項証明書など書類を用意して一緒に持参することで、話をスムーズに進めることができます。
相談する際には、どのくらいの金額で売りたいのかなどおおよその計画を立ててから行くようにしましょう。
相談が終わったら、売却物件の査定を担当者がおこないます。算出される査定額は不動産会社によってさまざまになるので、少しでも良い条件で売りたい場合には複数の会社に査定依頼をするようにしましょう。
複数の査定額を見積もってもらってサービスなどを比較して依頼する不動産会社が決まったら、売り手と不動産会社との間で媒介契約を結びます。

媒介契約とは?

この媒介契約とは家を売る時、業者に間に入ってもらい、買い手を探してもらうために結ぶ契約のことを言います。

媒介契約には、一般媒介と専任媒介・専属専任媒介の3種類に分かれていて、売り手側がその契約にするのか選ぶことができます。
この媒介契約が物件が高く売れるのか、早く売れるのかなど左右する大切なものになるのでそれぞれ3つの特徴をしっかり把握しておくことが大切になります。

複数の業者に依頼できる一般媒介契約

一般媒介は、複数の業者に依頼することができるといった特徴があるので、同時に複数社と媒介契約を結ぶことができます。
売却活動の範囲が広くなるので、他の媒介契約に比べると広範囲に買い手を探すことができる面がメリットになります。
しかし不動産業者からすると、他社で売ることが決まってしまうと報酬を得ることができなくなるので、販売活動に消極的になることが多いので注意しておきたいポイントです。
また販売活動に関する内容の報告義務はないので、状況を把握したい場合には売り手から各業者に連絡をする必要があります。

1社に任せ買い手は自分でも探せる専任媒介契約

専任媒介とは販売活動を1社に任せる契約になるので、他社に依頼することができない契約形態になります。
自分で買い手を探すことが認められているので買い手と直接契約をすることができます。
1社のみの契約になるので、一般媒介とは異なり他社との競争などをおこなわなくても良いので、積極的に販売活動をおこなってくれることから、買い手が見つかりやすくスムーズに物件を売ることができる点がメリットです。
業者とのやり取りも1社のみで済むので、一般媒介よりも状況が把握しやすく、手間がかからないので対応が楽におこなえることも良い点になります。
販売活動の内容については売り手に対して2週間に1回以上、書面などで報告することが定められています。

1社に任せ買い手の募集も任せる専属専任媒介契約

専属専任媒介とは専任媒介契約と同様1社のみに依頼する形態になるので、他社に依頼することができないといった特徴があります。
買い手の募集を全て任せることになるので、売り手自身が買い手を探して見つけた場合は、仲介業者を通じて契約することになります。
専属専任媒介は、3つの媒介契約の中で一番制約のあるのですが、その分手厚いサポートを受けることができるので、比較的早期に物件が売れやすいといった特徴があります。

媒介契約が成立すると次に売却活動に入り、買い手募集の広告掲載などの宣伝がおこなわれるので、物件の情報が開示されるため、購入を検討している人達が物件を見にくるようになります。
居住中の場合の内覧も可能になり、その場合は基本的には売り手が立ち合う必要があります。
購入希望者が現れると、購入申込書を受け取り、販売活動の一連の手続きを経て、購入者が確定したら販売活動は完了します。

買い手が決まった後

買い手が決まると買主側の住宅ローン事前審査と物件の最終調査をおこなって、問題がなければ売買契約を結びます。
契約では、契約書に署名と押印をして用意した書類をもとに本人確認をおこない、本人確認が完了すると手付金の授受がおこなわれます。
次に売買契約のなかで定めた日時で決済・引渡しになります。
売った価格分の代金を買い手から受け取るだけでなく、住宅ローンなどがあれば、融資先の金融機関との間で同時に返済をおこないます。
決済が完了したら、同日のうちに物件の現地に向い、物件の引渡しがおこなわれます。

物件を売った後に忘れてはいけないことが確定申告です。
だれもが該当するのではなく、確定申告は物件を売った際に利益を得た時に必要になります。
つまり購入価格より販売価格の方が高かった時におこなう必要があり、利益に対して譲渡所得税を納める形になります。

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