不動産売却の仲介手数料ってなに?

不動産売却の仲介手数料ってなに?

相続した家や土地は、自分たちが使わないときには投資で利用する方法と処分する方法の選択肢がありますが、投資で利用するためには、築年数が経過している場合はリフォームやリノベーションが必要になる、土地の場合は建物を建築したり費用が算出できないときには土地として貸し出すもしくは駐車場経営などで活用するなど所有し続けるためには何かしらお金が掛かります。
固定資産税もその中の一つになるわけですが、固定資産税は毎年1月1日時点で法務局の登記所で保管されている登記簿台帳の中で所有者になっている人に課税される税金で、更地になっている場合は建物がある物件よりも課税率が高くなるといわれています。
そのため、古屋などがある場合はそのままにしておいた方が税金自体は安くなるけれども、使わない家をそのままにしておくのは無駄なお金を払うだけになってしまう、この場合は処分するすることが最善策といっても過言ではありません。

土地の処分方法は?

家や土地を処分する方法は、不動産会社に買取して貰う方法と仲介業者を利用して買い手を見つけて貰って売却する2つの方法があります。
買取の場合は相場と比べると5割くらいまで下がることもあるので、急いで処分をしなければならない場合を除くとあまり有効なやり方とはいえません。
しかし、仲介を利用してもすぐに売れるとは限りませんし、売れるまでの期間が長くなると固定資産税などの税金の問題や維持管理に要する費用コストなどが増えてしまうので、売る側としてはなるべく早くなどのように考える人は多いといえます。

仲介の場合は、媒介契約と呼ぶ仲介業者を売主が交わす契約があるのですが、この契約には複数の仲介業者に買い手を探して貰うことができる一般媒介契約、契約できるのは1社だけの専任媒介契約と専属専任売買契約の3種類があります。
どのような契約を交わすのかは売主が決めることができるようになっているのですが、一般媒介契約は多数の会社に対して販売活動を依頼できる関係からも仲介業者の中にはあまり親身になって貰えない、他社が購入者を見つけてしまうと仲介手数料が入らないなどの理由から活動するのは最初だけで途中からあまり活動してくれないケースもゼロではありません。
もちろん、一生懸命販売活動を行ってくれる会社もありますので一般媒介契約が悪いわけではないのです。

仲介手数料とは?

ところで、この仲介手数料とは何を意味するものなのか不動産の売却経験を持つ人ならご存知かと思われますが、これは仲介業者を利用した場合で、売買契約が成立したときに発生する手数料です。
先ほど、処分方法には仲介業者を利用する方法と買取業者を利用する2つの選択肢があることを解説していますが、買取業者は直接土地や家を買い取るなどからも仲介とは異なりますし、媒介契約を締結する必要もありません。
そのため、複数の買取業者に対して見積もりの依頼を行うことができますし、金額を比較して一番高い値段を付けている会社に売ることもできます。
見積もりに記載してある金額そのまま売却価格になりますが、仲介の場合はあくまでも査定価格であり実売価格になるわけではありません。

購入を検討している人が見つかる、価格がもう少し安いと買うなどのように値引き交渉が行われることもありますので、査定価格よりも下がることも少なくありませんし、逆に査定価格よりも高く売れることもゼロではないのです。
査定額よりも高くなるケースは、立地が良いことや築年数が浅いこと物件そのものに価値があって、その価値を購入希望者が高く評価するなどのケースです。

仲介手数料の算定方法

不動産売却ではいくつかの諸費用が掛かります。
その諸費用の中でも高額になるのが仲介手数料で、仲介業者が得ることができる報酬です。
報酬と聞くと上限が決まっていない仲介業者が提示した金額を支払うイメージを持つ人もいらっしゃるかもしれませんが、仲介手数料は販売価格の3%に6万円を加算して、この合計額に消費税が課税される金額になります。

仮に、5,000万円で売れたときには

5,000万円×3%=150万円、150万円+6万円×消費税(10%)=1,716,000円

の手数料が上限になるわけです。

仲介手数料は不動産会社で変わる場合も

なお、上限はこのように法律で決まっていますが、仲介業者が請求する報酬は差額があるので安い会社もあれば上限で請求する会社もあるなど様々です。
ちなみに、売主と買主が異なる不動産会社に対して仲介を依頼している場合は、それぞれ媒介契約を締結している会社に対して手数料を支払うことになりますが、売主と買主が同一の仲介業者を媒介契約を結んでいるときは両手取引になります。
両手取引は、1つの業者が買主と売主の両方から上限額までの仲介手数料を取ることができるルールになっていますので、1社しか契約ができない媒介契約を結んでいてその会社が購入者を見つけると2倍の仲介手数料を徴収できる権利があります。
この場合は、両者から手数料を受け取る会社もありますし、売主と買主それぞれが折半するなど会社により様々です。

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